通州区板块
板块概述
通州房地产发展主要有三块：一块是以新华大街沿线，一块是轻轨沿线，一块是以运河生态区为主题的区域，而这三块区域中，轻轨沿线开发项目无疑最为量大。
通州区政府目前已投入几十亿元，正在对运河沿线进行大规模的改造建设，二至三年后各项配套建设将到位。新华联家园销售经理李明认为，交通对果园以南区域提升成为新中心居住区有重要的利好作用，包括京通快速路、轻轨、京沈、广渠门到通州的两广延长线等，交通网络中心的形成也使该区域具备了成为新中心居住区的基础条件。像靓景明居东侧就是规划中的商业金融中心，南侧是规划中的大型绿地，东侧是正在建设中的通州中医医院；新华联家园周边有近500家商铺，有潞河医院门诊部；此外，福兰德大型超市、20000平方米华普大型购物中心纷纷与该区域项目签订了进驻协议，加上天地美墅的商业步行街、世纪星城25万平方米大型SHOPMALL……
房价涨幅
在通州，新华大街、运河沿线、果园轻轨站以南区域，中心居住区究竟在哪儿一直未有定论。近日，来自果园附近的一些发展商提出果园附近的开发商完全可以整合并利用自身板块的优势，携手做好做大区域的“蛋糕”，让该区域成为未来通州的“新中心居住区”。目前，这一带的项目价格升值较快，每平方米少则二三百元，多则七八百元。武夷花园总经理丘自然说，预计河东区的房地产项目将在未来的一二年内卖到4000元／平方米以上。
项目 年初价格 年底价格(单位：元／平方米)
武夷花园 3200 3500
新华联家园 3300 4000
新翠景园 3480(9月) 3650
潜力分析 新华联家园营销总监 陈海旭
以往通州项目的买家中相当一部分人是看中了通州项目的低价位，但如今，这种情形正在发生改变。事实上，果园区域项目经过了多年的发展，无论是居住环境、产品品质、物业管理等各个方面，都已经形成了良好的居住区域。无论是比产品还是比价钱，目前在通州的新华大街、运河沿线，确实难以找出一个整体区域的产品能在全面素质上超越果园的。 晨报记者 叶晴
马家堡西路板块
板块概述
马家堡西路北起南二环，南至南四环，全长约4600米，规划宽度50米，横跨南二环护城河、马草河与凉水河等三条水系，是贯穿京城南北的城市主干道。去年年底已经通车。它的通车打通了宣内大街往南到二环的断头路，与宣外大街、菜市口南大街连接成为北京重要的南北交通干线。马家堡区域毗邻三环，交通方便，楼盘分布密集，已经形成了浓厚的居住氛围。马家堡西路的开通，使南北交通大大顺畅，缩短了马家堡区域与市内繁华商业区的交通动线，正式通车后由南四环到西单商业区只需20分钟的车程，大大缩短了南城到城市中心区的距离，同时使西单、宣武商圈的商业氛围向南部渗透，缓解南城生活配套设施方面的缺失，提升了南城置业的吸引力，吸引大批城北的买房人到南城置业，凸显区域投资价值，马家堡西路的通车，有望使丰台与西单做到优势互补，加强西单等商业圈对南城的渗透。
房价涨幅
目前马家堡西路的南三、四环之间聚集相当多的项目，如未来明珠、星河城、瑞丽江畔、润景家园、城南家园等。
眼下，区域的房价比前两年有明显的上升，去年初这里的房价不过每平方米4000元左右，而今，本区域的许多项目均价已突破了每平方米5000元，去年马家堡西路沿线在售楼盘全线飘红，各楼盘单价上涨几百元至上千元不等。平均涨幅在700元／平方米左右。
项目 年初价格 年底价格(单位：元／平方米)瑞丽江畔 4400 5100
星河城 4800 5500
润景家园 4300 4800
潜力分析 玺萌置业副总经理 吴绪绍
去年马家堡西路楼盘涨幅比较大，平均涨幅在10%至15%，主要原因众所周知，主要是城市南北主干道马家堡西路的开通和地铁四号线带来的交通利好，购房人看好南城发展，需求旺盛，各家的楼盘都不愁卖。今年本区域楼盘价格会继续上涨，不过由于宏观调控及交通利好已经提前释放等原因，可能增长将放缓。晨报记者 王晓
木樨园商圈板块
房价涨幅
木樨园区域去年开盘的项目有彩虹城、北岸莱茵、跃城UP365、北欧春天珠江骏景二期、都市绿洲、城市时尚家园、阳光左右间和世嘉丽晶等，这些楼盘2004年初开盘价与2004年底销售价相比，平均涨幅在每平方米400元到1000元不等。
业内人士认为木樨园区域目前在售项目总体均价都比较低，预计该区域在未来两年内具有很大的升值潜力。
项目 年初价格 年底价格(单位：元／平方米)
彩虹城 4500 5000
珠江骏景 6000 7000
阳光左右间3850 4350
板块概述
近年来，在市政规划的大力支持下，木樨园在交通、商业与环境方面都有了很大的改善，以珠江骏景、方庄世纪星为代表的中高档物业也已经交楼入住。在这些因素的影响下，木樨园周边楼市看涨，随着多项政府工程的竣工，该区域楼市的发展潜力更加被人看好。
去年南城交通发展迅速，南中轴路纵贯木樨园南北，已经开通南中轴路从天桥到木樨园段，昔日的永定门又重新矗立在北京南边，而整条路可能在今年贯通。现在驱车从木樨园到前门的时间缩短到十五分钟左右。此外，地铁5号线正在加紧施工，今年将全线贯通；规划中的4号线，贯穿中轴路的地铁8号线在木樨园都设有地铁站。
在木樨园和大红门路附近将规划设施齐全的商业街区，同时南部绿化隔离带中各类零散的建设用地也将被整合。南中轴路配套建设直接带旺了南城相关区域楼盘。此外，南城的主要水系之一凉水河治理清淤后已建成一条旅游观光河道，开通游船，在珠江骏景的南侧将设有码头。木樨园周边楼盘的购房人20%至40%是在木樨园商圈做生意的江浙商户。
潜力分析 百荣世贸商城策划部经理 刘智勇
一个商圈的形成并不是人为制造的，必须要有人脉与商业历史沉淀。木樨园地区是北京的南大门，有着良好的商贸基础；其次，商圈一定要有足够的扩展空间，这样才能不断发展壮大。我认为，北京木樨园地区具有真正发展成为商贸物流中心的潜力和空间。这个地区的商贸氛围、地缘优势十分显著。相对于其他区域稀缺的土地资源和昂贵的地价而言，这一地区价值提升和可规划性都比较理想。
晨报记者 王晓
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热销升值板块周边商业市政配套设施
通州区板块
2004年12月28日 古老的通惠河上贯穿南北的两座大桥、“茶家东路桥”、“北双桥村路桥”顺利通车，从此居住在通惠河两侧的居民有了更加便捷的出行通道。自郭守敬开挖通惠河以来的800多年历史，三间房地区就一直是北京的重要门户、水陆交通的重要通道，居住在通惠河两岸的民众由于一水之隔也有诸多不便，现在通惠河畔架起新桥，使得三间房地区的交通状况发生了显著的变化，地区的区域价值得到了极大的提升，城市化进程也进一步加快。随着茶家东路桥、北双桥村路桥、北花园街和茶家东路的开通三间房地区的区域经济优势、人居环境优势、地产增值优势突显出来。特别是三间房地区提出制定的“2463”计划更是为三间房地区未来的发展绘就了一幅蓝图，该计划是“建设两座园林，即中华百草园和康健主体艺术公园；规划建设六条街：檀街古典家具一条街、水街(梆子井水文化一条街)、唐街(民俗收藏一条街)、食街(中华美食一条街)、车街(汽车销售维修一条街)、通街(现代物流一条街)；规划开发包括'艺水芳园'在内的四个人居生活小区；建立三个商业中心”。
木樨园商圈板块
木樨园商圈是中国长江以北地区最大的服装集散市场。木樨园商圈以CBC服装商业核心区规划闪亮登场，除已有的大红门服装城、新世纪商城、京温市场、天雅大厦外，去年5月开业的百荣世贸商城、木樨园商贸城等大型服装和面料市场，以其强大的能量辐射整个华北乃至全国。还将启动大红门服装城三期工程、鑫福海大厦、木樨园购物广场、福成布艺等项目来推动该区的商业氛围。
马家堡西路板块
政府启动了凉水河、旱河等改造工程，大大改善马家堡附近地区的居住环境。与此同时，已经开通的马家堡西路和陆续将开通的地铁5号线、地铁4号线经由马家堡贯穿南北，促使马家堡地区成为南城的交通“枢纽”，未来可以向北直击西单繁华商业区。
奥运板块
板块概述
交通的逐步完善使得奥运村附近项目受益匪浅。城市轨道13号线已经通车，除了正在新修的南北向的北辰西路、地铁5号线等外，大屯路、辛店村路等东西向的路也正在修建当中，一条直通5环的高架桥正在建设。
目前已经通车的有北辰西路，从四环路至辛店村路段，全长2400米，辛店村路将在现有的一条狭窄道路基础上扩建改造而成，位于奥运公园中心场馆北端，起始点分别为八达岭高速路和北苑路段。除此之外，奥林匹克公园地区还规划有两条地下道路，分别是成府路和大屯路，它们将和奥运地铁支线一起从奥运中心区的地下穿行，形成三条隧道。
围绕着奥运村，像雨后春笋般很多新项目冒了出来，一些老的项目也在做着后期的开发。
天和人家、倚林佳园、澳林春天、风林绿洲、亚奥阳光、畅清园、北奥国际等，借助奥运概念，这些项目直接享受政府在其周围正在建设和完善的配套设施，其价值被很多人看好。
房价涨幅
奥运板块也是属于2004年涨幅较大的一个板块。比如万科北奥国际，板楼的价格上涨了300元左右。而紧挨着奥林匹克公园的澳立国际是小户型，均价是每平方米7300元，比此地原来的定价高出1000元左右。澳林春天的价格是每平方米6400元，比年初的价格上涨300元左右。事实上很多项目做价格比较时都要比较二手房的价格才能反映出市场的真实状况，澳林春天一般二手房底价要上涨600至800元左右。而澳林春天三期的价格比2002年则上涨了1000元。而位于四环路北的峻峰华亭销售均价在每平方米11600元，与之前相比，均价上调了120元每平方米。
但实际上奥运板块的上涨并不仅仅是2004年一年在高度上浮，而是多年来对奥运会预期的结果。这跟CBD或者朝阳北路沿边的住宅项目的房价上涨又略有不同。有大部分基本以居住为主，紧邻奥运场馆的住宅以中档楼盘居多。板楼塔楼都有，各占50%。而豪宅基本在五环外。居住人群大多以当地科研院所工作人员为主，朝阳海淀个占50%。价格在每平方米6000元至7500元左右，价格呈上涨趋势，预计2005年还将加快。
潜力分析 北京都市春天房地产经纪公司总经理王惟
2004年的价格上涨主要还是各种市场涨价的因素造成的涨价预期。预计2006年会有所缓解，相信2008年之前总体上涨的市场主调不会变。
随着奥运会的临近，价格每年都在上涨。但是目前奥运村的交通、商业配套、教育配套都还很不完善。目前住宅项目的定位依然是以自住为主，单纯以投资为目的的购买者还是较少，仅占10%。相信该区域还有较大的上升空间。
奥运板块升值的原因主要是基于土地不断投入和建设，地块的含金量在提升。同时北京市规划中该板块将成为两轴两带多中心，虽然目前还没有显现，但随着市政配套的完善和2008年奥运会的临近，其生活品质的价值和城市中心的价值将会使得该板块高位盘升。而看好该区域的人数越来越多，需求量在上升，但目前该板块的供应量少，因此，其价值还会有大的飞跃。 晨报记者 李雯
板块概述
高校云集是学院路最大的优势，而交通的打造则是近年来学院路板块比较明显的特点。地铁10号线含奥运支线东西横穿学院路板块。一期起点为万柳，向东沿知春路、北土城路，在熊猫环岛与地铁奥运支线接线，在太阳宫沿东北三环向南，并穿过CBD地区。
2004年年底，连接北三环路和学院南路的邮电东路道路工程完工通车。学院路和新街口外大街之间又多了一条交通干道。邮电东路工程位于海淀区，南起学院南路，北至北三环路，全长1.04公里，可以解决邮电大学、师范大学及该地区道路交通问题，缓解北土城路、新街口外大街及周边道路的交通压力。
辛店村路西延八达岭高速路～学院路道路工程是今年北京市规划委批复的四项改建道路工程之一。该道路西起学院路，向东经小月河及两侧巡河路，终点与拟建八达岭高速路立交桥相接，道路全长约800米。同步改造小月河东、西两侧巡河路，按城市主干道标准设计，红线宽40米，设计车速为60公里／小时。
而13号城铁更是拉近了北部边缘地带与中心城区的时空距离。在城铁兴建之际，数十个新楼盘就汹涌入市，如今，这些楼盘不但销售火爆，而其租赁的价格也是扶摇而上。
房价涨幅
学院路以及周边区域的楼盘，在2004年年初推出每平方米为6000多元，而到年底，大都已经涨到7000多元／平方米以上。而位于北三环和四环路之间的冠城园，在2004年年初的销售价格在每平方米9000元，至年底为每平方米9500元。
因为新盘少，而原有项目大多售完，该板块的租赁市场则非常活跃，价格也在不断上升。据专业人士调查，目前城铁沿线新旧楼盘已有近70个，除少数项目运作不成功外，80%的楼盘都因城铁开通而价格上扬，一些邻近车站的楼盘投资价值更是直线上升。紧靠五道口车站的华清嘉园其开盘价格是5900元每平方米，而后来的最高价格接近每平方米7800元。据其客户管理人员介绍说，华清嘉园超过三分之一的住户将房屋出租，一居室月租金高达三四千元，两居室能租到五六千元，远远超出购房者当初的预期。
潜力分析 北京都市春天房地产经纪公司总经理王惟
其实学院路这个板块也是2004年上涨很快的一个。但该板块项目较少，许多项目一开盘就售罄。供应量太少导致价格上涨，另外语言学院附近的留学生对租赁市场的价格也有抬高作用。
近年来，学院路高等学府、科研机构周边云集的一些楼盘在市场上呈现热销局面，如华清嘉园、知春时代、学院春天等。这些大打“教育牌”和“科技牌”的楼盘的热销和其租赁市场价格的上扬，充分表明买房人越来越看重楼盘的“教育、科技含金量”以及子女的成长环境品质。 晨报记者 李雯
四季青板块
板块概述
以四季青为核心的这一区域，生活配套也有了很大改善。不久前，世界最大的单体Shopping Mall(音“摩尔”，即大型购物中心)——北京金源时代购物中心开业后成为周边地区人们又一购物、休闲、娱乐、餐饮等多种时尚消费的好去处。于是，该Mall辐射范围内的周边房地产项目的房价也一路猛蹿。
在金源Mall直径5公里左右，东边是万柳地区，一个新兴的高尚社区，平均单价应该的9000元／平方米，现仅剩万城华府一个新盘，联排别墅单价为16000到17000元／平方米，公寓也要12000 元／平方米。往南的新项目多一点，价格照涨不误，2004年8月开盘的水之郡，价格已经从7200元／平方米涨到近8000元／平方米；而精装修的10号名邸，均价直逼万元，向豪宅靠拢；位于昆于河西岸、玲珑公园北侧的玫瑰御园10月刚刚开盘，就在一个月内涨了200元／平方米，销售1亿多元。
金源Mall一开，曾有媒体担心周边的交通问题。商业配套全，商家生意红火，居民生活方便的同时也带来了噪音、治安、卫生等因人多而产生的烦恼。因此，有专家建议，居住要与商业配套保持一定的距离。例如麦钟桥西的水之郡距离金源Mall约2公里，位于昆玉、长河这两河的分岔口，这个夹角上已经绿荫满地，可以说是业主免费的小公园。另外，北京气象台统计数据表明，这里的空气质量指数明显优于其它地区。地块测试数据也表明，这里的水质、土壤指数超过国家健康住宅标准。
北京外国语大学、中国青年政治学院、国家行政学院、北京化工大学等著名学府环绕在这一带。
此外，周边还有医院、银行、长河湾码头、麦钟桥游泳场等生活配套设施。
房价涨幅
北京市房地产交易所登记的统计结果显示，2004年上半年昆玉-西山板块房价呈连月上涨态势。平均每月上涨40元左右。而山水景观仍是最大升值优势，各项目均取得了不错的销售业绩。在该板块代表的西山美墅馆、西山美庐等销售价格整体涨幅都在10%左右。例如西山美墅馆的价格在整个销售周期中有着多次的上调。别墅自开盘时不到2200美元／平方米，到去年底已经超过了2500美元／平方米。二期产品从开盘的9000元最后达到了1.1万元／平方米。截至目前二期产品的销售超过了90%。同是该区域的西山美庐价格上浮空间也较大。自2004年2月份开盘的2300美元／平方米，目前均价已达到2700美元／平方米，价格涨幅逾10%，其一期产品也已基本销售完毕。2004年9月25日开始内部认购的檀香山2004年11月8日开盘，到现在为止一期已售78%，而价格已上涨8%。
世纪城三期虽然最早卖过6400元／平方米的均价，可前不久开盘的最后一个组团晴雪园的单价基本都在7000以上。
潜力分析 北京长河房地产经纪有限公司总经理周学军
几年来京西四季青区域在西区、甚至整个北京楼市一直占据重要地位。原因除该地区个别大盘拉高其知名度，长河、昆玉河所形成的都市罕有两河流域自然景观两个因素的影响外，还有一方面重要因素不容忽视，即比邻北京市小学、中学和大学教育文化中心区，使该地区需求旺盛，项目持续热销。从水之郡项目客户统计看，该区域其他区县和外地客户量明显高于其他区域同类项目，充分显示孩子的未来教育问题对消费者置业安家的影响力。从房屋租赁市场情况看，该区域也是投资者选择的重要区域。目前该区域项目屈指可数，体量均不大，今年推出项目也很少，价格继续上扬的可能性很大。 晨报记者 叶晴
●相关链接热销升值板块周边
商业市政配套设施
奥运板块
与奥运会运动员公寓毗邻而居，紧邻万亩国家森林公园及200多公顷水域。周边有北辰购物超市、华汇超市、天喜超市、漂亮购物广场、旺市百利、物美家和超市、星巴克咖啡、解放军306医院等。奥运支线、轻轨、地铁贯穿中轴路，交通网络四通八达。
学院路板块
许多楼盘大部分都配备了娱乐、百货等商业设施，像冠城园就由冠城北园、冠城中心、 冠城商厦、 冠城大酒店、 冠平大厦、 冠城南园六大部分组成，分为金融商业中心、购物饮食、康娱游乐、居住生活四大功能区域。
十几所大学云集在此，北京林业大学、北京语言大学、石油大学、北京科技大学、中国地质大学、北京航空航天大学、北京电影学院等高等学府成为该板块楼盘科技教育的含金石。
四季青板块
世纪城拥有68万平方米的金源SHOPPING MALL、27万平方米的巨型绿化带及名校联办的九年制学校，北京世纪城工程计划于2005年上半年整体竣工。
CBD板块
板块概述
几乎所有与CBD沾边的项目今年都卖疯了，价格也在一路狂升，且涨幅普遍在15%左右。
2004年的CBD利好不断，从央视新址落听，到内部交通系统的逐步完善，以及区域内多个项目工期顺利，整个形象逐步展现出来。官方对一直受到质疑的CBD交通状况给出明确的说法。
比如，内部交通系统坚持市政先行的原则，用三年左右的时间，完成北京CBD区域内的路网改造；要求开发项目内部道路必须开口在城市支路上，且距离其他路口不能小于30米；监督并协调开发项目建立地块与地块之间、项目与项目之间地下车库的有效连通，科学组织地下交通系统，减少内部交通占用城市道路；建立地下、地面及二层连廊人行系统，减少人车干扰，合理组织人行交通。发展公共交通，加快建设4个公交首末、换乘站，组织立体换乘系统；提供接驳巴士，建立内部输配环；建设朝阳路大容量地面公交客运走廊；建设地下、地面人行空间和二层连廊系统；加大公交运输能力，提高公交营运水平优化线网布局、增加线路、增加班次、更新车辆、改善服务；制定适合区域特点的鼓励公交出行的交通管理政策等。
房价涨幅
CBD板块楼盘：行政划定的CBD板块上，今年新盘主要是写字楼和高档公寓。写字楼如呼家楼国际新区、银泰世贸大厦、金地国际大厦、万达商务广场、华贸中心等；高档公寓主要为在售项目的后期，如金地国际花园在今年推出的新楼座。
项目 年初价格 年底价格(元／平方米)
万达广场 10500 14500
华贸中心 12000 16500
建外SOHO 13900 17000
潜力分析 北京金地公司总经理陈长春
造成CBD板块价格上涨的原因主要包括以下几方面：首先，大势所趋。近期土地政策的收紧，变相促使发展商拿地成本上升，一些势力较弱的发展商迫于资金等方面的压力，不得不放慢开发速度，导致可供应项目总量减少。
其次，CBD规划面积锐减。3.99平方公里的CBD已将规划中的1000万平方米的建设量降为700万至800万平方米，这将导致CBD产品的供应量进一步下降，尽管短期内还看不到直接的影响，但从长远来看，必将会影响区内产品价格。
第三，建材成本上扬。目前钢材、水泥以及有色金属均在涨价，就连施工费也在上涨。
第四，部分项目的建筑形态初步树立。
首席记者 张晓莉
CBD东南板块
板块概述
CBD东南区域楼盘密集，大盘云涌，建筑风格也多种多样，建筑普遍档次较高，配套也日益完善。该区域的低密度、高绿化率和浓厚的居住氛围已吸引了大批CBD客户来此置业。据了解，CBD东南作为大型居住区吸引的已不止是CBD客户，其试图吸引北京市东部、北部、东北部和南部置业者的雄心已愈发明显，目前已引起了北京各区域购房者的关注。
业内人士认为，CBD东南区域的升值潜力主要得益于市政建设的改善和生活配套的进一步完善。构成CBD东南区域“金十字”的两条主要交通干道西大望路和两广路都即将改造拓宽。西大望路的改造工程也已列入了今年北京市市政建设重点项目。一旦西大望路拓宽并延长，就意味着目前对CBD东南区发展尚构成一定瓶颈的南北向交通问题将得以明显改善和解决，从而带动整个区域的进一步发展。
如今CBD东南区不仅拥有全北京最集中的住宅开发量，并且在区域完全成熟之前，已吸引了家乐福、百安居等国际商业大鳄的入驻。与两年前这里尚是一片工地的局面相比，该区域发展速度可谓一日千里。
房价涨幅
CBD板块楼盘：CBD东南区被业界定义为CBD生活区，众多大盘云集于此。今典集团的苹果社区、富力城、珠江帝景、乐成国际、CBD总部公寓等。
项目 年初价格(或开盘价) 年底价格
苹果社区 7200 8100
富力城 7600 8700
珠江帝景 7700 9500
乐成国际 8900(10月底开盘) 9780
潜力分析 北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰
导致CBD东南区域价格上涨最主要的原因是整个区域的日渐成熟带动了土地的升值。而土地升值最直接的反映，就是附着在土地之上的住宅项目价格迅速上升。
CBD东南区房价骤升的另一大因素是产品不断升级换代。据了解，最初在这一区域开发的项目大多是中档住宅或小户型住宅，如金港国际、后现代城、易构空间等。日后随着区域价值的逐渐被发掘，土地的随之升值，发展商也开始对产品进行了重新定位。如今这一区域的主力产品类型主要为中高档公寓，如珠江帝景项目、富力城、苹果社区等。而同一大盘项目内，通常后期产品比前期产品也有所改良，如户型更加合理，景观更好等，这也给楼盘带来了一定的价差。如珠江帝景项目的围合式公寓与中心景观公寓的价差达到了每平方米3000元。
而最新入驻CBD东南区域的发展商更是雄心勃勃，欲将区域的产品档次推上更高层次。据了解，不久前刚在西大望路与广渠路交界处推出的某项目，产品类型是整个泛CBD区域目前都罕见的低密度高档住宅，价格可能高至每平方米30000元。而另一新推出的乐成国际开盘均价也已逼近9000元。
首席记者 张晓莉
上东区板块
板块概述
早在阳光上东提出打造富人区计划时，当时的上东板块特别是整个东北四环区域都还有点百废待兴的味道，美好蓝图的实现似乎在大家的眼里还只停留在规划图纸上，然而，随着阳光上东、丽都水岸、东山墅等高端项目的启动，上东板块在京城楼市上演了一场“富人”总动员。
总体看，上东板块日趋成熟。随着投资2.75亿美元的美国大使馆新馆的开工建设，多个国家的大使馆也将在周边开工建设，此外，日本、文莱等国使馆已经迁入此区域。按照北京市规划， 临近丽都商圈的这一区域被规划为第三使馆区，未来共有10个国家的大使馆在此扎堆。眼下，坝河改造工程正在进行，完工之后，清澈的坝河水将贯穿丽都商圈。分列南北两岸的阳光上东与丽都水岸从中获益颇多。
丽都商圈的交通优势已经非常明显，首先连接四环与五环，北接机场高速路，眼下，按照市政规划，还将有一条新的机场高速公路将直接从丽都商圈穿过。据悉，这条规划当中的新机场高速路将从亮马河起，经由丽都商圈与原机场高速公路平行，最终到达新的首都机场，该快速路为全封闭城市快速路，设计时速60千米／小时，有望于2007年之前完工并投入使用。
房价涨幅
上东板块楼盘：该区域内的确高档楼盘扎堆。阳光上东、丽都水岸、东山墅、晶都国际全都瞄准高端市场。
项目 年初价格(或开盘价) 年底价格(元／平方米)
阳光上东 9000(方街一号) 10000
丽都水岸 9100(8月开盘) 11000
晶都国际 9000(9月开盘) 10000
潜力分析 阳光上东销售经理郭玉恒
丽都商圈自形成至今，经历了两个不同的发展阶段：第一个阶段是丽都商圈形成到成熟时期。以丽都饭店的建成投入运营和早期京润水上花园建成销售为代表。第二个阶段发展相对平缓。在这期间，产品形式多元化，丽都商圈里早期介入的外资对本地的发展起到很大的拉动作用，形成一个以外资、外企为主体的产业园。但与此同时又因为本地具备如人口老龄化、环境相对较差等很多老城区的特点，因此市场对这个地块本身的认同度差异化比较大，区域内的众多楼盘很难形成规模效应和板块效应。
但从现在的形势看，就物业类型而言，上东板块的“富人区”计划已由原来的概念阶段开始初现雏形，清一色的大户型，低密度景观豪宅以及Townhouse和独栋别墅等“奢侈品”在东四环周边的出现，加速了富人区打造的进度。
业内人士分析，目前上东区的整体均价已经突破万元大关，富人区的未来走向虽然不能单纯以价格来决定，但是从目前的发展趋势来看，高端低密度豪宅扎堆上东已经从间接上认可了该区域的“富人”地位，而同为高端产品区域的上东板块在局部上又做了不同的产品细分，不同的物业类型满足了不同阶层的需求，未来该区域的上涨空间依然存在，一旦形成规模，该区域的市场价值将会进一步放大，直接辐射到周边其他区域。首席记者 张晓莉
太阳宫板块
板块概述
太阳宫新区总规划用地约298公顷，其中158公顷用于绿化隔离带建设，剩余用地包括：企业用地，建设用地，市政、道路用地等。东临京顺路、机场高速路，西临京承高速，是北京三环到四环间最后一块未经开发的处女地，被北京市政府规划为未来三环沿线最适合居住的大型地产板块。
从2003年年初开始，太阳宫地区的房地产强劲开发态势逐渐显露。优越的地理位置、便捷通畅的内外交通、60%的绿化面积、价格适中，这些优势均令置业与投资者纷纷看好这一区域。
目前太阳宫板块在售楼盘总规模大约35万平方米，项目均为中高档楼盘。随着太阳星城的入市，该地区的楼盘总规模将达到300万平方米左右。以太阳星城为代表的一批新兴楼盘采取了革新产品路线，在住宅设计上越来越传达出更多的个性化色彩。占据东北三环优势地段的太阳星城占地70万平方米，建筑面积达150万平方米，占整个太阳宫新区的四分之三还多。绿化率达到35%，与项目周边绿化隔离带相得益彰，浑然一体。
房价涨幅
太阳星城、UHN国际村、万方.阿波罗计划、太阳国际公馆，加上此前的国展新座……太阳宫地区在短短一两年的时间，成为了北京房地产市场最活跃的区域，升级为2004年最有升值潜力，最被市场看好的区域之一。
据悉，太阳星城2004年初的均价是6800元／平方米，2004年底则卖到7300元／平方米，良好的性价比使该项目2004的销售额高达10亿元。周围一些项目的销售情况也很看好，房价均有不同程度的涨幅。据太阳星城负责人露，2004年太阳宫地区房价涨幅相对其他区域不是很大，但预计2005年新开楼座涨幅将在10%以上，均价达到每平方米八九千元。
潜力分析 太阳星城项目负责人韩总
消费者选择住宅除了考虑功能、区位、环境之外，还应考虑城市的公共品(公共设施和公共服务)和周围物业的外部效益。道路、公园等公共设施和教育、治安等公共服务能为居民提供方便、舒适、温馨、安全的生活。物业价值还与周围物业及其业主的行为有密切的联系。社区规划的统一、建筑风格的和谐、社区人群的沟通会提升物业的价值。总之，物业价值不仅体现在硬件上，而且体现在公共服务、物业管理、社区人群、社区文化等软件上；社区建设不仅是开发商责任，更是全体业主的责任。愿人人都能选择、建设、拥有自己的理想家园。
太阳星城的金星园和水星园即是两家上市公司——冠城大通和光大科技作为投资主体。让利于民，低开高走的销售策略是上市公司持续稳健运作大盘项目的必然要求。首先，从客户的角度分析，前期的客户在享受了合理让利的同时，也需要承受大盘开发造成的“工地生活”。而后期的客户虽然承担了一定的房价上升，但却顺利享受到了良好的配套服务跟进。其次，大盘的开发往往需要数年的时间，滚动开发需要买房人的忠诚度，较大的升值空间必然会给予买房人最大的信心保障。 晨报记者 叶晴
来源:北京晨报
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