根据以往的惯例,十一黄金周是一手开发商上演销售大戏的舞台,二手楼通常在最后两三天才能吸引剩余的目光。但是,今年二手楼则面临楼市平淡以及一手楼大面积降价促销的双重压力,以至于连剩余的目光都被郊区诱人的“三字头”、“四字头”新盘抢了去。

　　来自各大中介行的报告表明,黄金周前三天以业主放盘为多,因此放盘量在假期明显增加,而看客量则与平时差不多,部分板块成交量甚至不敌9月份的周平均成交量。在一手楼抢占高价市场的情况下,二手楼成交主要集中在中低价位房,买家以自住客为主。

中介店铺非常冷清

　　上半年随着一手楼价格的不断下降,一二手楼价倒挂现象严重,在一手楼集中大幅度降价的这个黄金周,二手楼几乎彻底失去了阵地。另一方面,现在买家依然存在观望情绪,十分慎重。“现在市场上全是自住客,他们有着强烈的购房需求,但是十分谨慎,主要是对市场的信心不足,不敢轻易出手。可能还要再等上一两个月,现在看房的买家才肯出手”。满堂红员村分店萧先生如是说。

　　记者在海珠宝岗大道、番禺华南板块等地踩盘的时候看到多数中介门庭冷落,与部分一手楼盘售楼部的人头攒动形成鲜明对比。某地产滨江东经纪人告诉记者,黄金周期间每天接客在3-5个,店铺非常冷清,附近一手楼盘的客人相对二手要多出近一倍左右。

中低价房仍是成交主力

　　来自三大行的研究报告均反映,黄金周期间,较为活跃的二手房依旧以中低价房和降价房为主。其中合富置业的报告显示,整体二手市场的成交主力落在5000-8000元/平方米区间段,但对于天河、海珠和老城区这些价格高于全市整体均价水平的区域,买家对中高价位二手房的承受力相对高一些。如天河、海珠和越秀三个区8000-13000元/平方米价位段的二手房也具备一定的市场承接力。

　　在板块方面,综合几大中介行的数据显示,海珠和白云中低价位楼盘成交较旺,此外番禺市桥受地铁影响,成交也相对较稳定。老城区价稳,但是太高,成交也不太理想,而花都和南沙等外围区域受一手楼降价拖累,二手成交相当冷淡。

低价真理再次被印证

　　经过一年多的调整,现在的二手市场中,比市场价低的笋盘增加了许多,这个黄金周的成交情况再一次证明了只有价格足够低才有吸引力这一真理。来自满堂红和中原地产的成交数据显示,一些原本万元以上的单位,一旦降至9000元/平方米以内,均被迅速抢购。如滨江东豪宅街上的丽景湾一套单位以9000多元/平方米的价格成交,五山某高校教师宿舍以8800元/平方米的价格成交,北京路附近文德大厦一套单位降至8700元/平方米被抢购。

　　中原地产某分行经纪人小王告诉记者,现在最大的问题是买卖双方心理价差大,如果业主的价格达到了买家的心理价位,就算是笋盘了,而且成交非常快,通常2-3天就可以定下来。

时间越长让步业主或增

　　满堂红研究部主任肖文晓认为,在一手楼价没有结束调整之前,个别区域一二手楼价倒挂现象在所难免,但是时间越长二手业主对这种现象的认识就会越清醒,让步的业主也会越来越多。对于那些有心卖房的业主来说,短期内无人愿意购买可能觉得无所谓,但是长时间被买家冷落肯定会反思自己的放盘价是否合理。因此,只要被当作二手楼价参照指标的一手楼价稳定下来,二手楼市打破僵局的时间也就为期不远了。

■一线反应

为了三倍薪金而上班

　　某中介滨江东分行经纪小陈:

　　最近一段时间市场都很淡,做得很没劲。黄金周本来就不是二手房的黄金周,如果不是为了公司那“假期的三倍薪金”,我就申请全休假了,现在只是申请了后三天。做中介一年到头都没有假期,几个法定假期又是楼市吆喝最响亮的时候,公司更不会放假,不过许多人还是申请了两三天假期。

　　黄金周前四天,我带了几台客人看房,但是都没有成交,连租赁的单子都没有,后面三天出行的人回来了,看了一手的人可能转过来看二手了,按道理客流量会大一点,但是同事反映差不多。主要还是因为现在买卖双方都在观望,经济大环境又不好,买房的人很少,买二手房的人更少,业主干着急也没用。像滨江东原来卖2万多元/平方米的豪宅,现在18000元/平方米都难成交。

客流量比平时周末还少

　　某中介东山口分行经纪张先生:

　　这半年来,买卖双方的心理价位差距较大,而心态又比较强,促成交易非常难。今年黄金周一手促销力度大,二手更没人看了,感觉客流量比平时周末还少。东山口一带基本上没有一手盘,这样的片区尚且如此,其他一手楼盘降价迅猛的区域就可想而知了。

　　现在公司对经纪的要求是尽量留住客人,所以只要还价不是太离谱,我们都会答应帮他们谈。目前看楼的客人很少,有些要卖房的业主还是比较容易谈的,一般来说100万元以上的房子有10万左右的谈价空间,几十万元的可以谈三四万元,不过也因楼盘而异。

■区域扫描

【较热】

海珠　增加客流租客为主

　　受广交会影响,海珠区国庆客流量明显增多,其中增加部分以租客为主,也有少部分外地客商从租客变为潜在购房客。

　　据了解,虽然海珠区整体情况较好,但并未形成特别明显的热门区域,而是分散在每个区域的低价笋盘单位上。只要是业主作出大幅让步、比市价笋的单位,成交会相对顺利。像滨江东的丽景湾成交价仅为9000多元/平方米,又如某高校教师宿舍,以单价8800元成交。这都显示,只有价格低才能吸引买家。

白云　业主调价空间大

　　相比五一,白云区国庆客流量尚有好转。这主要是因为白云区整体楼价较低,加上之前白云区二手调整“领先”全市一步。据了解,白云区业主调价幅度较大,放盘叫价的可调空间约为10%-15%以上,因此实际成交的水平较低,基本排除了一手市场的干扰和影响,吸引了不少客户。

　　不过,即使如此,由于仍受大环境影响,较热门的区域仍然局限于部分楼价水平较低、调价空间大的板块,如增槎路、同和路、桂花岗、白云大道等,成交也以散盘和楼梯楼单位为主。

番禺　市桥客流量增加

　　在番禺各板块中,市桥板块国庆期间表现突出,放盘量和客流量均有所增加。多家中介行的报告均指出,近期新公交优惠方案出台,地铁票价下调,吸引了更多市民欲在地铁附近购置二手住宅。

　　而由于地铁实行按次收费,因此最远而楼价又最平的市桥区域,自然成为不少人的首选。

【冷遇】

老城　买卖双方依旧胶着

　　越秀和荔湾名校林立,生活配套完善,楼价一直坚挺,并未因黄金周而有所改变。由于该区域大量客户选择黄金周期间出游,客流量与成交量并不活跃。加上长期以来,老城区的业主心态较强,即便有一手新盘推出亦未形成大幅降价的压力,故而造成现在成交疲弱的走势。

　　如果要论热门,惟有东风东、东山口、西门口、小北等拥有名校的物业较多人关注,其中又以60-80平方米的小两房是热求户型。

花都　一手低廉二手更冷

　　曾经的全城最热,如今的全城最冷。受几个新盘低价促销,花都二手住宅表现萎靡。几个新盘不但供货量大,而且均价低于周边二手楼约30%-40%,使得二手住宅大受冷落,买家纷纷选购一些大发展商的楼盘,如祈福辉煌台、保利城等。而在花都区域中,很多业主是投资客,随着楼价下跌,往往难以承受比当初成本低的价格,因此出现有价无市、盘多客少的情况。

■业界观点 黄金周未破僵局,观望将持续

　　肖文晓(满堂红研究部高级主任):

　　十一黄金周二手房的表现跟一手市场有关。由于当前买家处于观望状态,在犹豫不定的时期,很容易受到各种消息的影响而难以作出决定。十一黄金周一手促销力度比较大,买家听到哪里哪里又降价了的消息,就会犹豫。特别是购买次新房的客户受影响更大。例如华景新城前段时间推出9000元的特价房,虽然只有几套并且很快卖完,但明显影响了客户成交的决定。而二手市场中的中低价房,如员村三四十万元的房子,跟一手价格差距较大,受影响不大。

　　今年十一的二手楼市不仅比一手要淡,比起以往的五一、十一也要淡一些。但是因为整个楼市的大环境改变了,并不是二手独有的。之前楼市的环境是一直向上的,现在经济环境在调整,造成楼市的冷清也很正常。

　　黄金周未能打破僵局,将使观望气氛再持续一段时间。二手市场的回暖程度要看二手业主能否跟上一手调价的步伐。

来源于:南方都市报