进一步保护私人财产权物权法草案解读

2004-10-25 | 浏览 1504 次 | 加入收藏

都市快报

　　失主若不给保管费拾得人有权留置失物财产占有区分善恶善意占有免担责任新建楼房应保持距离并限高保证相邻建筑通风采光装修若要借用邻居地方邻居应当提供便利车库绿地会所等若无约定归业主共有小区业主会议有权更换物业公司将住宅用于餐饮娱乐须经全体业主同意乱扔垃圾乱养宠物制造噪声都是侵权行为土地承包经营权可依法转包出租宅基地每户限一处使用权不得抵押宅基地上所建住房能否单独转让有待研究六类财产不得抵押包括学校医院等房产若重复抵押已登记者优先清偿

　　“领失物须付保管费”成规矩物权法草案解读作为中国民法草案重要组成部分的物权法草案，22日提请十届全国人大常委会第十二次会议再次审议。继保护私有财产写入宪法之后，我国将出台物权法对保护私有财产进行详细规定，进一步保护私人财产权。随着经济的发展，社会财富不断增多，老百姓很关心自己财产的安全和自身的利益。因此，物权法日后的出台，无疑具有重大的现实意义，能更好地促进社会主义市场经济发展，鼓励人们创造财富的积极性。失主若不给保管费拾得人有权留置失物“拾到东西要交公”向来被视为社会的美德之一，拾得人拾得遗失物如果向遗失人索取费用，则容易受到指责。不过，再次提请审议的物权法草案规定，遗失人领取遗失物应当支付保管费等必要费用。草案规定，所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照其承诺向拾得人支付报酬。所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时未支付保管费等必要费用的，拾得人或有关部门有权留置遗失物。草案规定，拾得人拾得遗失物应当返还。财产占有有善恶之分善意占有免担责任物权法草案规定，占有人因使用占有的不动产或者动产而使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担民事责任；恶意占有人应当承担民事责任。所谓占有，在物权法中是指占有人对不动产或者动产的实际控制与支配。草案规定，无权占有，包括善意占有和恶意占有。无权占有，除有相反证据证明外，推定为善意占有。草案规定，不动产或者动产被占有人占有，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当扣除占有人因妥善保管该不动产或者动产支出的费用。占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，善意占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人。草案规定，占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，恶意占有人没有过错的，应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；有过错的，应当对因自己的过错造成的损失承担民事责任。新建楼房应保持距离并限高保证相邻建筑通风采光在不少地方，有的新建楼房严重影响相邻住房的通风采光，受影响的这些人家投诉无门。草案将切实维护这些人的权利。草案规定，建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。车库绿地会所等若无约定归业主共有随着高层建筑物、居住小区的大量出现，业主享有哪些权利已经成为当前一大热点问题。物权法草案对此作了详细规定。草案规定，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。草案规定，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑物区分所有权人行使权利，不得危及该建筑物的安全，不得违反管理该建筑物的有关规定，不得损害其他建筑物区分所有权人的合法权益。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。草案规定，建筑物区分所有权人会议由全体建筑物区分所有权人组成，是该建筑物及其附属设施的管理机构。建筑物区分所有权人人数众多的，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的建筑物区分所有权人委员会。草案规定，建筑物区分所有权人会议有权取得有关该建筑物及其附属设施的土地使用权证、竣工总平面图；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施的安装、使用和维护保养等技术资料。装修若要借用邻居地方邻居应当提供便利草案规定，不动产相邻各权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。草案规定，不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。草案规定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪声对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。小区业主会议有权更换物业公司目前在不少小区里，业主对物业不尽责、不作为现象无能为力，甚至两者之间经常发生冲突。物权法草案赋予了小区业主会议及其业主享有充分的居住区维护管理权利。如果物业不作为，小区业主会议完全有权更换物业公司。草案规定，建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定，自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建筑单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换。将住宅用房用于餐饮娱乐须经全体业主同意在如今的高层住宅中，有人擅自将住宅用房改为餐饮娱乐商业用房，不仅影响了其他业主的生活，也侵害了其他业主的权利。草案为此规定，“将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房”“将共有部分改变用途”这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意。乱扔垃圾乱养宠物制造噪声都是侵权行为草案规定，建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声，以及违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权按照建筑物区分所有权人会议通过的物业管理规定，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失，或者采取其他防止侵权行为发生的必要措施。土地承包经营权可依法转包出租土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。这是物权法草案对土地承包经营权作出的规定。宅基地每户限一处使用权不得抵押物权法草案规定，村民经本集体分配取得宅基地使用权，一户只能分配一处宅基地。村民占用宅基地面积超过规定标准的，应当交纳宅基地使用费。草案规定，本集体的村民通过转让取得两处以上宅基地的，应当交纳多占部分的宅基地使用费。本集体以外的人通过转让取得宅基地使用权的，应当交纳宅基地使用费。按照规定，宅基地使用权不得抵押。建造在该宅基地上的住房抵押的，在实现抵押权时，宅基地使用权一并转让。宅基地上所建住房能否单独转让有待研究宅基地对每个农户都十分重要。宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用，在该土地上建造住房及其附属设施。草案规定，宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。全国人大法律委员会副主任委员胡康生介绍说，对这一规定有不同意见：一种意见认为，农民的宅基地是由村里分配无偿取得的，是农民基本的生活保障，农民出门打工的，可能回乡，如在城里落户，其宅基地应当归还集体，宅基地上的住房可以在集体内部转让，但能否在集体之外转让宅基地上的住房需要慎重考虑。如果允许在集体之外转让，还会影响村的建设发展规划。另一种意见认为，建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民，对该住宅农民有权处分，从增加农民的融资途径考虑，也应当允许宅基地使用权流转。胡康生说，法律委员会经研究认为，这个问题比较复杂，还需要进一步研究。六类财产不得抵押包括学校幼儿园医院等物权法草案规定，六类财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依照法律规定被查封、扣押、监管的财产；法律规定不得抵押的其他财产。房产若重复抵押已登记者优先清偿草案规定，抵押人和抵押权人应当采取书面形式订立抵押合同。以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿；抵押权有的已登记，有的未登记的，已登记的先于未登记的受偿。据新华社(都市快报)